Comproprietà immobiliare? Rispondo a tutte le domande!

comproprietà immobiliare

Attorno al concetto di comproprietà immobiliare c’è tantissima confusione, tanto che spesso mi trovo a rispondere alle più disparate domande da parte dei clienti. Ho deciso quindi di fare un po’ di chiarezza e di provare a rispondere – in parole semplici – ai classici dubbi sul tema.

Cos’è la comproprietà immobiliare?

La comproprietà immobiliare si ha quando più persone sono titolari di un diritto di proprietà sullo stesso bene immobiliare. Ogni comproprietario è quindi titolare di una percentuale (cosiddetta “quota ideale”) dell’intero bene e non di una porzione individuata e specifica.

Cosa ne deriva? Il fatto che la proprietà di un immobile sia divisa tra più intestatari, ha due conseguenze:

  • Il diritto di usufruire dell’immobile da parte di entrambi
  • La responsabilità di gestione da parte di entrambi

La comproprietà immobiliare comporta una comunione del bene, ossia il diritto reale viene suddiviso in specifiche quote.

Come nasce la comproprietà immobiliare?

Sostanzialmente la comproprietà immobiliare si costituisce in tre modi:

Tra coniugi

In questo caso si ha comproprietà quando i coniugi abbiano deciso di adottare il regime della comunione dei beni, oppure quando i coniugi, pur se in regime di separazione dei beni, acquistano un immobile dopo il matrimonio.

Eredità e successione

Al decesso del proprietario di un immobile, gli eredi avranno diritto a quote percentuali sull’immobile a seconda del grado di parentela con il defunto. La proprietà infatti può essere divisa tra coniuge, figli, fratelli, genitori e parenti fino al sesto grado.

Multiproprietà

Si ha quando due o più persone sottoscrivono un accordo per acquistare insieme un immobile. È il caso di un gruppo di amici che decidono di acquistare insieme una casa in montagna.

Fai attenzione che in queste situazioni, anche se dagli accordi emerge che l’immobile debba essere occupato per un periodo da un singolo comproprietario, nessuno potrà vietare agli altri di utilizzare l’immobile mentre ne sta usufruendo.

Come si scioglie la comproprietà?

Nel caso di comunione tra marito e moglie la comproprietà si scioglie solo con la morte di uno dei due o con il divorzio. Negli altri casi la comproprietà dura fino a quando l’immobile non viene ceduto o i comproprietari decidano di dividere le rispettive quote. Ti spiegherò a breve come avviene.

Quale valore percentuale hanno le quote?

Le quote di ciascun proprietario possono avere lo stesso valore percentuale (come nel caso di marito e moglie che adottano il regime di comunione dei beni) oppure diverso valore (come nel caso dell’eredità, nella quale gli eredi avranno quote percentuali diverse sulla base del grado di parentela).

Quali sono i diritti e doveri in capo ai proprietari?

Secondo l’art. 1102 del codice civile “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

La titolarità de bene infatti si estende su tutto il bene, non su una specifica sezione materiale. I diritti di ciascun titolare sono da intendersi sull’intero immobile.

Questi sono alcuni diritti e doveri che i comproprietari devono rispettare:

  • Non mettere a rischio il bene danneggiandolo,
  • Non cambiare la destinazione d’uso dell’immobile (salvo che previo accordo tra le parti),
  • Garantire che tutti i comproprietari possano utilizzare il bene.

Il diritto all’uso dei comproprietari

Alcuni immobili possono essere usati contemporaneamente (es. villetta bifamiliare), ma qualora questo non sia possibile ogni singolo proprietario deve utilizzare l’immobile rispettando il diritto al pari uso degli altri. Se uno dei proprietari impedisce agli altri di utilizzarlo compie un atto illecito e gli altri potranno chiedere il pagamento di un’indennità.

La cosa migliore è stipulare un accordo scritto nel quale si preveda un uso rotatorio dell’immobile.

Se uno dei comproprietari commette un abuso gli altri possono rivolgersi al giudice per chiedere la cessazione dell’uso o richiedere un indennizzo.

Quali modifiche può fare all’immobile un comproprietario?

Ciascun comproprietario può intervenire solo per modifiche che migliorano lo stato dell’immobile e che non ne alterino la sua funzione.

In assenza di accordi preliminari però si accolla tutte le spese colui che ha deciso di effettuare la miglioria.

Le decisioni per gli interventi devono essere approvate dalla maggioranza:

  • le opere di ordinaria amministrazione devono essere approvate dalla maggioranza dei comproprietari,
  • per gli interventi di straordinaria amministrazione è necessaria l’unanimità dei proprietari,
  • per gli interventi di innovazione dell’immobile è necessaria la maggioranza qualificata (2/3 dei comproprietari).

Le spese verranno suddivise in proporzione alla quota di proprietà di ciascuno. È possibile (ed anzi, auspicabile) prevedere come debbano essere ripartite le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria anche tramite accordi scritti.

Come si vende un immobile in comproprietà?

Questo solitamente è uno dei tasti più dolenti perché per esperienza solitamente accade che non tutti i proprietari hanno intenzione di vendere l’immobile nello stesso momento.

Se tutti decidono di vendere infatti, si tratta di una normale compravendita nella quale tutti i comproprietari dovranno recarsi dal notaio e firmare gli atti di vendita dell’immobile. Il perito stimerà il valore dell’immobile che verrà ripartito a seconda della quota spettante a ciascuno.

Il consenso alla vendita deve comunque essere preventivo e scritto, non presunto. Se il comproprietario firma un contratto preliminare e non riesce ad ottenere il consenso degli altri prima del rogito dovrà risarcire i danni all’eventuali acquirente. Il rogito firmato da uno solo dei proprietari non ha infatti alcun valore.

Se invece la decisione di vendere non è unanime la situazione si fa più complessa. Nel caso di disaccordo un comproprietario può:

  • vendere solo la sua quota ad un terzo (ipotesi assai rara dato che è quasi impossibile trovare sul mercato qualcuno che voglia acquisire una quota immobiliare in comproprietà),
  • farsi liquidare la quota dagli altri comproprietari,
  • ricorrere al tribunale per chiedere la divisione forzata della comunione. Il giudice potrà dividere il bene in natura (es. in più appartamenti) oppure disporre la vendita dell’immobile con divisione del ricavato in maniera proporzionale alle quote.
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