Obblighi e agevolazioni per gli immobili vincolati Belle Arti
Il vincolo apposto dalla Soprintendenza Archeologica e Belle Arti ad un immobile identifica la forte volontà di tutela del patrimonio archeologico, storico, artistico ed architettonico che caratterizza il nostro Paese. Acquistare un immobile vincolato significa acquistare un pezzo tangibile di questa bellezza.
L’interesse storico e artistico
Quando un immobile presenta un interesse storico, artistico o archeologico per la comunità può essere sottoposto a vincolo da parte della Soprintendenza che ha come scopo quello di garantire la manutenzione e la conservazione di questo patrimonio.
Con D.M. 44 del 23 gennaio 2016 è stata istituita un’unica Soprintendenza per l’archeologia, le belle arti e il paesaggio che ha il compito – tra gli altri – di individuare gli edifici degni di interesse per il nostro Paese. Non a caso l’Italia è uno dei Paesi che, nel mondo, vanta uno dei più grandi patrimoni artistici di più grande spessore che da sempre è stato oggetto di specifiche leggi volte a preservarlo.
La normativa civilistica legata alla tutela e alla conservazione degli immobili di interesse storico e artistico si accompagna alla normativa tributaria che compensa gli obblighi del proprietario di manutenzione con un regime fiscale agevolato.
Come individuare il vincolo?
Una delle problematiche degli immobili vincolati riguarda proprio l’individuazione del vincolo stesso. La classificazione di immobile di interesse storico artistico non deriva, infatti, dalle risultanze catastali dell’immobile. Il vincolo non viene registrato nel catasto, ma viene assegnata un una notifica amministrativa ai proprietari dell’immobile e poi trascritto nella Conservatoria dei Registri Immobiliare.
La classificazione è pertanto riscontrabile esclusivamente guardando alla Conservatoria dei Registri Immobiliari dove sarà indicata l’annotazione che ha lo scopo di far valere il vincolo sul fabbricato anche in riferimento a qualsiasi futuro proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo dell’immobile.
Gli obblighi del proprietario
Il proprietario dell’immobile soggetto a vincolo Belle Arti, ha l’obbligo di:
- Tutelare lo stato originario dell’immobile (art.20 del d.lgs. 42/04);
- Garantire la sicurezza e lo stato di conservazione dell’immobile tutelato (art. 30 del d.lgs. 42/04);
- Informare il Ministero competente in caso di interesse a cedere la proprietà, il quale gode del diritto di prelazione dell’immobile;
- Garantire un eventuale accesso al pubblico.
Demolizione, modifica o restauro dell’immobile vincolato
La definizione del vincolo non è una questione di lana caprina, anzi: nel caso di immobili vincolati Belle Arti infatti vigono delle regole molto ferree che riguardano i lavori di ristrutturazione, siano essi strutturali o meramente decorativi.
L’obbligo più stringente è dato dal fatto che non è possibile effettuare in autonomia opere di demolizione, modifica o restauro dell’immobile vincolato. Questo significa che non è possibile adibire l’immobile ad uso non compatibile con il suo interesse storico o artistico.
Per queste modifiche è necessaria la preventiva autorizzazione ministeriale (articolo 20 del D.Lgs. n. 42/2004).
Ogni intervento in questo caso dev’essere prima vagliato dalla Soprintendenza che valuterà il progetto presentato e potrà dare o meno il nulla osta ai lavori. Per questi motivi consiglio sempre di rivolgersi ad un architetto esperto nel settore degli immobili di pregio, come quelli ai quali mi rivolgo da anni, per evitare brutte sorprese e perdite di tempo inutili.
Il diritto di prelazione del Ministero
Il bene tutelato ha un valore culturale enorme, pertanto, in caso di vendita, il Ministero può esercitare il diritto di prelazione sopra qualsiasi altro acquirente.
Dopo aver stipulato il contratto di compravendita infatti, il notaio incaricato denuncerà l’esistenza della cessione e notificherà entro 30 giorni il contratto alla Soprintendenza la quale avrà 60 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione.
In questo lasso di tempo, l’atto di trasferimento è valido, ma non efficace perché soggetto a condizione sospensiva. Gli effetti definitivi della compravendita si avranno allo scadere dei 60 giorni: il venditore in questo lasso di tempo non può consegnare il bene all’acquirente, ma il prezzo rimane depositato al notaio e l’acquirente è comunque tutelato.
Specifico che è raro che questo diritto venga esercitato senza che ci siano state trattative prima di questo momento, ma è comunque fondamentale seguire la procedura corretta affinché la compravendita non presenti vizi.
Vincolo diretto e vincolo indiretto
Un altro aspetto fondamentale da tenere in considerazione riguarda il tipo di vincolo che grava sull’immobile: nel caso di vincolo diretto significa che l’immobile è riconosciuto direttamente come rilevante da un punto di vista culturale e il vincolo è apposto ai sensi dell’articolo 10 del d.lgs. 42/04.
Gli immobili di interesse storico che presentano invece un vincolo indiretto non hanno un pregio riconosciuto in quanto tale, ma sono comunque edifici sottoposti a limitazioni per tutelare il contesto nel quale l’immobile è inserito. Si tratta per lo più di immobili situati vicini a monumenti o inseriti in contesti caratteristici. Il vincolo in questo caso è disciplinato dagli artt. 45 e seguenti del d.lgs 42/04.
Per stabilire con esattezza la natura del vincolo è fondamentale effettuare una ricerca in Conservatoria anche perché il trattamento fiscale è completamente diverso a seconda che si tratti di vincolo diretto o indiretto: il regime agevolato infatti è riservato solo al primo caso.
Tassazione e agevolazione fiscale
Gli immobili che vantano un vincolo diretto Belle Arti sono oggetti ad agevolazioni fiscali.
Gli immobili di interesse storico-artistico detenuti da persone fisiche:
- Se non locati sono esenti da IRPEF e relative addizionali in quanto assoggettati ad IMU.
- Se locati, la deduzione è del 35% da applicare al canone di locazione ai fini della determinazione del reddito. Pertanto, l’imponibile IRPEF è determinato dal maggiore tra il canone di locazione ridotto del 35% e la rendita catastale rivalutata del 5% risultante applicando la tariffa d’estimo propria dell’immobile.
