Comprare casa per rivenderla: i consigli dell’agente immobiliare
Comprare casa per rivenderla e guadagnarci non è un’operazione impossibile, anzi. Si tratta di un investimento finanziario basato sul rapporto di domanda-offerta di un immobile che può essere anche molto vantaggioso, tanto che sempre più persone si stanno interessando a questo genere di affari.
In inglese, il comprare casa per rivenderla, si chiama flipping immobiliare (o house flipping), ma altro non è che una strategia di investimento basata sull’acquisto e la rivendita immobiliare con profitto.
Come funziona il comprare casa per rivenderla?
La procedura di house flipping è piuttosto semplice: si acquista un immobile ad un prezzo conveniente, si ristruttura o si fanno piccoli interventi per rendere l’immobile più appetibile nel mercato, e poi si rimette in vendita ad un prezzo che consenta un profitto.
Il guadagno deriva dalla differenza tra il prezzo d’acquisto + il costo degli interventi e il prezzo di rivendita finale.
Un prezzo vantaggioso di partenza però non è l’unico parametro da valutare nella scelta della casa, te ne parlo a breve.
Quale liquidità serve per fare house flipping?
È fondamentale, prima di procedere con altre valutazioni, che tu conosca esattamente il tipo di investimento che puoi fare. A quale importo di mutuo puoi avere accesso e qual è la tua liquidità è l’informazione di base per iniziare la ricerca.
Un criterio di massima per poter fare questo tipo di investimento è quella di possedere almeno il 25% del valore dell’immobile in liquidità per poter versare la caparra e il 15% del valore della casa per poter coprire le spese vive di ristrutturazione, notaio e tasse.
Per il resto potrai tranquillamente accendere un mutuo per l’importo che ti serve.
Il tempismo è l’arma vincente
Anche le tempistiche in questo tipo di operazioni giocano un ruolo fondamentale: dall’acquisto alla rivendita deve trascorrere il minor tempo possibile in modo da evitare di rimanere esposti con gli istituti di credito, dover pagare gli interessi del mutuo e non avere denaro liquido da poter impiegare.
Conoscere l’esatto importo che hai a disposizione è fondamentale non solo per indirizzare la tua scelta, ma anche per un altro motivo. Se la zona è appetibile e il prezzo è buono lo sarà anche per moltissimi altri acquirenti: privati, investitori, agenti immobiliari e altri attori del settore. La concorrenza nell’acquisto sarà quindi alta e il rischio di vederti “soffiare” l’immobile da sotto il naso è dietro l’angolo.
Stesso discorso vale per gli immobili all’asta per i quali, il tempismo è ancora più importante.
Oltre a questo, nel momento in cui individui l’immobile che fa al caso tuo, assicurati che la zona e l’immobile consentano una ristrutturazione veloce. Come ti dicevo all’inizio è bene che tu non stia molto tempo con l’investimento scoperto e, i tempi per il restauro potrebbero incidere in maniera negativa sulle tempistiche previste.
Ubicazione e tipologia di interventi sono le prime valutazioni per la scelta
La scelta dell’immobile è la base per un’operazione di successo. In quest’ottica è primario individuare non solo il prezzo basso, ma anche il tipo di immobile e le tempistiche per la successiva ristrutturazione e la rivendita.
Partiamo dalla zona: per decidere in quale città acquistare un immobile è fondamentale che tu conosca il mercato immobiliare di riferimento (o che ti affidi a qualcuno che lo conosce). Non è un mistero il fatto che a Milano ci siano zone nelle quali gli immobili “vanno via come il pane” ed altre nelle quali ci sono invenduti che “fanno la muffa” da decenni senza che nessuno se ne interessi.
Sicuramente i quartieri più serviti di Milano e della prima periferia godono di una velocità di rivendita imbattibile in un mercato che, nonostante gli ultimi anni difficili, non dà cenni di cedimento. Il centro storico di Milano, per quanto sicuramente dinamico, richiede un esborso finanziario decisamente elevato.
Anche il tipo di interventi da effettuare nell’immobile è un dato non trascurabile. Solitamente infatti nell’house flipping si tende ad evitare ristrutturazioni strutturali importanti che allungherebbero inevitabilmente i tempi e le incertezze economiche.
Ok il prezzo è giusto per comprare e rivendere casa
Una volta calcolato il prezzo di vendita + il prezzo di ristrutturazione dovrai tenere conto della media del valore delle case che si trovano in quella zona.
Tieni sempre conto infatti che il prezzo dell’immobile in vendita dev’essere rapportato ai lavori di ristrutturazione da sostenere. Conoscere quali interventi andranno fatti e affidarti ad un esperto che valuti attentamente l’immobile è un passaggio chiave per evitare brutte sorprese.
Acquistare una casa al 40% in meno rispetto al valore di mercato è un profitto sicuro, a patto che le spese di ristrutturazione non superino i 10.000 €.
Non sai quante volte mi è capitato di vedere acquisti da parte di persone che pensavano di poter realizzare un meraviglioso appartamento per poi trovarsi alle prese con vincoli architettonici (es. muri portanti o diposizioni condominiali), urbanistici (es. vincoli dettati dalle belle arti o da enti parco) o burocratici (es. mancanza di documentazione).
L’affare nell’house flipping si fa nel momento dell’acquisto, non in quello della rivendita.
Comprare casa per rivenderla conviene?
Comprare una casa per sistemarla e rimetterla sul mercato è un’operazione delicata.
È praticamente impossibile generalizzare la convenienza o meno di questo tipo di operazioni perché dipende da moltissimi fattori. Certamente l’esposizione finanziaria con le banche, i rischi di tempistiche che si allungano, l’incertezza delle modifiche ai piani regolatori della zona, l’oscillazione dei costi del mercato (per gli immobili e per le ristrutturazioni) la rendono un’operazione che va valutata attentamente, caso per caso…
Il mercato immobiliare è, ancora oggi uno dei mercati più certi e redditizi, a patto di conoscerne i meccanismi. Sicuramente l’esperienza è un importante vantaggio strategico sul mercato della compravendita immobiliare e, forse, proprio il più importante.
Conoscere la materia, individuare l’immobile, avere fiuto e chiudere la trattativa nel momento giusto non è questione di improvvisazione, ma di studio ed esperienza.
Avere a disposizione una squadra di professionisti dei quali fidarsi è fondamentale per ottenere guadagni reali e assorbire i rischi dell’investimento.
Se vuoi acquistare un immobile come investimento ti consiglio quindi di rivolgerti ad una figura esperta che possa affiancarti consigliandoti le scelte giuste e organizzando le tempistiche.
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