Casa ereditata dal genitore o dal coniuge: cosa fare?
Casa ereditata dal genitore o dal coniuge: cosa fare?
L’eredità è un tema tanto complesso quanto delicato, che si intreccia inevitabilmente con le dinamiche familiari e con la normativa vigente in materia di successione.
Sono oltre trent’anni che come agente immobiliare mi trovo a gestire situazioni nelle quali la legge e i sentimenti spesso si trovano a contrastare tra di loro. Per questo motivo ho pensato di scrivere questo articolo per fare un po’ di chiarezza, fermo restando che, specie nei casi più complessi, ti consiglio di consultare un notaio o un avvocato specializzato per garantire che tutti gli adempimenti vengano svolti correttamente e per trovare la soluzione più adatta alla propria situazione ereditaria.
Successione legittima e testamentaria
Partiamo da una premessa, in Italia, l’acquisizione di una casa attraverso l’eredità può avvenire in due modi:
- per successione legittima;
- per successione testamentaria.
La successione legittima si verifica quando la persona deceduta (spesso si legge de cuius) non ha lasciato un testamento, e i beni vengono distribuiti tra gli eredi secondo quanto stabilito dalla legge.
La successione testamentaria, invece, avviene quando il defunto ha lasciato precise disposizioni testamentarie su come distribuire i propri beni.
Nulla vieta al de cuius di dare disposizioni inerenti la propria abitazione e di destinarla tramite testamento, a patto che sia fatta salva la quota legittima degli eredi. In breve, la quota legittima (o “riserva”) è la parte del patrimonio riservata a determinati eredi, chiamati “legittimari” che sono il coniuge, i figli e, in assenza dei figli, gli ascendenti (genitori o nonni), indipendentemente dalle disposizioni testamentarie del defunto.
Eredità di una casa da un genitore o coniuge deceduto
Quando un genitore decede, gli eredi legittimi sono solitamente i figli e il coniuge superstite, se presente. In mancanza di un testamento, la legge italiana stabilisce che il patrimonio del defunto venga suddiviso tra questi eredi.
Se ci sono più figli, la casa verrà divisa in quote uguali, tenendo conto delle eventuali quote spettanti al coniuge. La quota spettante varia in base al numero dei figli: se c’è un solo figlio, la metà del patrimonio va al coniuge e l’altra metà al figlio; se ci sono più figli, al coniuge spetta un terzo del patrimonio e i due terzi vengono suddivisi tra i figli.
Casa ereditata gravata da mutuo
È bene tenere a mente che se il genitore o il coniuge aveva contratto un mutuo per l’acquisto della casa, questo non si estingue automaticamente con la sua morte (a patto di speciali coperture assicurative contratte in vita). In questo caso gli eredi subentrano nelle obbligazioni del defunto, inclusa quella di pagare le rate residue del mutuo.
Quando si eredita una casa gravata da un mutuo, infatti, gli eredi subentrano nei diritti e nei doveri legati al finanziamento. Questo significa che le rate non ancora pagate dovranno essere saldate dagli eredi, che potranno comunque valutare diverse opzioni:
- proseguire con il pagamento del mutuo,
- vendere l’immobile per estinguere il debito,
- rinegoziare le condizioni del mutuo con la banca.
In qualsiasi caso è fondamentale valutare attentamente la situazione finanziaria prima di accettare l’eredità, poiché accettando si assume anche il debito residuo.
Accettazione dell’eredità
Si diventa ufficialmente proprietari di un immobile ereditato quando viene regolarmente presentata la dichiarazione di successione presso l’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso, nella quale verrà indicato anche il valore catastale degli immobili.
L’accettazione dell’eredità può essere espressa o tacita, ma personalmente consiglio di effettuare la trascrizione dell’accettazione quando si tratta di immobili, specie se si vogliono vendere.
Un aspetto importante da considerare è l’opzione di rinuncia all’eredità, specie se il debito residuo del mutuo è superiore al valore della casa o se non si è in grado di sostenere le rate del mutuo. La rinuncia deve essere effettuata formalmente, e comporta la perdita di ogni diritto sull’eredità, compresi eventuali altri beni che fanno parte del patrimonio del defunto.
Tassazione a seguito di immobile ricevuto in eredità
La tassazione sull’immobile ereditato è variabile a seconda del grado di parentela: i parenti più stretti in questo sono agevolati con un’aliquota del 4%, mentre per i parenti più lontani la tassazione può arrivare anche all’8%.
Oltre a questo dovrai pagare l’imposta ipotecaria, il 2% del valore catastale, e l’imposta catastale, pari all’1%, l’imposta di bollo ed eventuali tributi speciali, oltre alla parcella del notaio.
La divisione ereditaria dell’immobile
Un ultimo aspetto da considerare è dato dalla situazione di un immobile ereditato da più persone, in questi casi infatti si crea una comunione ereditaria, in cui ogni erede possiede una quota indivisa dell’immobile.
Questa situazione è una delle più classiche per la nascita di conflitti famigliari, soprattutto se gli eredi hanno intenzioni diverse riguardo all’uso dell’immobile. Per questo motivo consiglio sempre di prendersi per tempo per il passaggio generazionale degli immobili.
In tali casi, è comunque sempre possibile procedere alla divisione dell’immobile, che può avvenire in modo consensuale o giudiziale. La divisione consensuale prevede che gli eredi si accordino sulla suddivisione dell’immobile o sulla sua vendita, con la ripartizione del ricavato. Se non si trova un accordo, si può ricorrere al tribunale per una divisione giudiziale, che può portare alla vendita forzata dell’immobile e alla distribuzione del ricavato tra gli eredi.
Cosa fare dell’immobile ereditato?
E infine l’annosa questione che più mi riguarda: cosa fare dell’immobile ereditato? Le soluzioni sono varie e dipendono dalle esigenze di ciascuno per cui non esiste un’indicazione che possa andare bene per tutti.
Trasferirsi nella casa ereditata, venderla, affittarla in maniera tradizionale o con affitti brevi: non esiste una soluzione giusta o sbagliata, quello che consiglio è sempre di rivolgersi ad un professionista per analizzare la propria situazione e quelle che sono le opportunità del mercato.
In alcuni casi il valore affettivo può superare di molto il reale valore ereditato, in altri casi, con il consulente giusto, potrebbe rivelarsi una soluzione per alleggerire il carico quotidiano delle incombenze.
