Abitabilità e agibilità: qual è la differenza?

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Quando si decide di comprare un immobile, oltre alla scelta delle sue caratteristiche funzionali e alla valutazione del prezzo, occorre prestare grande attenzione alla sua rispondenza a requisiti tecnici e normativi.
Tra di essi, vi sono l’abitabilità e l’agibilità: si tratta di due concetti diversi tra loro che vengono spesso confusi.


Vediamo qual è la differenza, quali sono i requisiti da rispettare per ottenerle e qual è la certificazione che attesta il rispetto delle normative vigenti.

Qual è la differenza tra agibilità e abitabilità

Fino a qualche tempo fa, questi due concetti erano distinti e si riferivano a due diverse certificazioni.
L’abitabilità riguardava gli immobili residenziali e attestava la conformità alle normative in materia di sicurezza, igiene e risparmio energetico, garantendo che si trattasse di un immobile idoneo a essere adibito ad abitazione.
L’agibilità riguardava gli immobili non residenziali, quali uffici, negozi, capannoni industriali, laboratori, e serviva a certificare la sicurezza strutturale dell’edificio.

Tale distinzione è stata eliminata con il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico sull’Edilizia) e con il Decreto Legge 222/2016, attraverso i quali è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), un’unica certificazione che garantisce e attesta la presenza di tutti i requisiti sia per gli edifici residenziali sia per quelli non residenziali.

Quali sono i requisiti di un immobile per essere adibito ad abitazione

I requisiti che un edificio deve necessariamente possedere per essere utilizzato come immobile residenziale sono vari:

– la conformità statica;
– la presenza di impianti a norma che garantiscano la sicurezza;
– una dimensione minima degli ambienti, ossia 28 metri quadri per una sola persona e 38 mq per due persone, che devono essere comprensivi di servizi igienici, e una camera da letto che deve essere di almeno 9 mq per una persona e di 14 metri quadrati per due;
– un’altezza minima di 2,70 metri per le zone abitabili e di almeno 2,40 metri per corridoi, soppalchi e mansarde;
– la presenza del giusto rapporto aeroilluminante, che deve essere almeno 1/8 della superficie calpestabile di ogni stanza, in modo da garantire la giusta aerazione e illuminazione.

Quando la certificazione SCA è obbligatoria e come ottenerla

La Segnalazione Certificata di Agibilità è obbligatoria solamente in alcuni casi, ossia:

– la costruzione di un nuovo edificio;
– la ristrutturazione di un edificio già esistente che vada a modificare aspetti importanti, quali la volumetria o la distribuzione interna degli spazi;
– il cambio di destinazione d’uso di un immobile da non residenziale a residenziale.

Per ottenere la SCA occorre richiederla al Comune in cui è ubicato l’immobile, presentando, oltre alla domanda compilata, una serie di documenti, ossia:

– la certificazione redatta da un tecnico abilitato che attesti il rispetto dei requisiti di abitabilità e agibilità;
– le planimetrie catastali aggiornate;
– la relazione sulla regolarità igienico-sanitaria;
– la relazione sul superamento delle barriere architettoniche;
– la dichiarazione di conformità degli impianti alle normative;
– il documento del collaudo statico attestante la sicurezza strutturale dell’edificio;
– il certificato di conformità antisismica.

La SCA viene rilasciata dal Comune entro 30 giorni dalla richiesta.

 
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